El Consejo de Ministros dio luz verde el 26 de octubre al anteproyecto de la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, conocida como ley de vivienda, a la que el Gobierno define como «una norma pionera con instrumentos efectivos para aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, prestando especial atención a las personas vulnerables y los ámbitos con mayor tensión en el mercado».
Recogemos sus puntos principales:
- El parque público de vivienda social estará sujeto a permanente protección y no podrá ser enajenado. Se garantiza la imposibilidad de vender vivienda pública al no poderse cambiar su calificación en, al menos, un periodo mínimo de 30 años, bajo condiciones que lo justifiquen y para lo cual se exigirá la devolución de todas las ayudas concedidas. Esta regulación se establece, según el Ejecutivo central, para «evitar que vuelvan a repetirse operaciones de venta a fondos de inversión por parte de algunas Administraciones territoriales».
- Se incentivará la vivienda protegida en alquiler a precio limitado. Del 30% de reserva de suelo sometido a protección pública, se fija un mínimo del 50% para vivienda en alquiler.
- Junto a la vivienda protegida, se crea la figura de vivienda asequible incentivada: inmuebles de carácter privado, incluido las entidades del tercer sector, a los que se otorgará beneficios de carácter urbanístico, fiscal o de cualquier otro tipo a cambio de destinarlas a alquiler con precios reducidos a personas que debido a sus bajos ingresos no pueden acceder a una vivienda a precio de mercado.
- Se regulan los desahucios en situaciones de vulnerabilidad, «garantizando una comunicación efectiva y rápida entre jueces y servicios sociales y promoviendo soluciones habitacionales». En concreto, si el propietario es persona física se suspenderán los desahucios durante 2 meses y si es una persona jurídica, la suspensión será de 4 meses.
- Se incentivará la movilización de la vivienda vacía. Para promover su salida al mercado, se ofrecerá a los Ayuntamientos fijar un recargo de hasta el 150% en la cuota líquida del IBI para viviendas desocupadas durante más de 2 años, cuyos propietarios cuenten con un mínimo de 4 viviendas.
- Se establecen nuevos mecanismos de contención y bajada de precios en zonas de mercado residencial tensionado, ya sea para aumentar la oferta o para impedir incrementos abusivos de la renta:
- El arrendatario podrá acogerse a una prórroga extraordinaria del contrato en vigor, de carácter anual por máximo de 3 años, mientras dure la declaración de zona tensionada.
- Para nuevos arrendamientos de viviendas ya en el mercado, en estas zonas se podrá limitar la renta a la del contrato anterior con el incremento del IPC correspondiente u otras subidas adicionales en determinados supuestos: mejoras, rehabilitación o contratos de larga duración.
- Cuando el propietario sea un gran tenedor con personalidad jurídica, la renta de los nuevos contratos suscritos en áreas tensionadas estará limitada por el contrato anterior o por el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia que elaborará el Gobierno. Aunque para este caso se da un periodo de 18 meses desde la aprobación de la ley para aplicar este sistema.
Las Administraciones competentes en vivienda podrán declarar por 3 años, prorrogables anualmente si las circunstancias persisten, zonas de mercado residencial tensionado y los criterios para la consideración de gran tenedor y deberán justificar en una memoria las razones para llevar a cabo una declaración de ese tipo.
Entre las condiciones que pauta la futura ley como zona de mercado tensionado, se fija que el coste de la hipoteca o el alquiler (más gastos de suministros) supere el 30% de los ingresos medios de los hogares del ámbito. También se ponderará que el precio de compra o alquiler haya experimentado en los últimos cinco años una subida de, al menos, 5 puntos por encima del IPC de cada autonomía.
Además, el anteproyecto de la ley de vivienda formula la siguiente definición de «gran tenedor»: aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 viviendas o de una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial (excluyendo garajes y trasteros).
Las comunidades autónomas y los ayuntamientos serán los encargados de decidir si quieren aplicar en su territorio los mecanismos para limitar los precios de los alquileres y el recargo del IBI que el Gobierno pondrá a su disposición en la futura ley. De momento, el líder del PP, Pablo Casado, ya ha dicho que estas medidas no se aplicarán en las comunidades donde gobiernan. Además, ha advertido de que el PP recurrirá la ley ante el Tribunal Constitucional.
- Se darán incentivos fiscales para que los pequeños propietarios (hasta 10 inmuebles) congelen o bajen los precios:
- Aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) de hasta el 90% si bajan el precio de sus viviendas en alquiler. Esa bonificación máxima se activará si el dueño decide bajar la renta de su inquilino un 5% con respecto al anterior contrato.
- La siguiente escala propone una bonificación del 70% si alquila por primera vez una vivienda en índices de referencia de zonas tensionadas y lo hace a una persona entre 18 y 35 años. Otra opción para llegar a esa bonificación es destinar la casa a alquiler social en un precio inferior a los programas públicos para personas en vulnerabilidad.
- Se pauta un 60% para los casos de precios congelados pero que hayan acometido obras de rehabilitación.
- Bonificación del 50% para el resto de casos.
Además, en relación con esta norma, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció en el I Foro Urbano de España, celebrado en Sevilla, que las cuentas de los futuros Presupuestos Generales del Estado (PGE) de 2022 incluirán un plan especial para que los jóvenes puedan acceder a la vivienda y un bono joven para el alquiler, que estará vigente durante los próximos dos años. En concreto, se dará un bono de 250 euros al mes a los jóvenes de entre 18 y 35 años con rentas del trabajo y con ingresos anuales inferiores a 23.725 euros. El Ejecutivo central calcula que alrededor de 70.000 podrán beneficiarse.
En total, la dotación destinada al acceso a la vivienda y fomento de la edificación en los PGE de 2022, que deberían aprobarse en el Pleno del Congreso en torno a la semana del 22 de noviembre, asciende a 3.295 millones de euros, una subida del 46,3% respecto al año pasado. Al bono joven le corresponderá una partida de 200 millones de euros, según apuntó la ministra de Hacienda y Función Pública, María Jesús Montero.
Asimismo, el Consejo de Ministros ya ha aprobado en fechas anteriores dos importantes medidas para impulsar la rehabilitación residencial en España:
- Un Real Decreto que regula las ayudas a la rehabilitación de viviendas. Entre ellas, ayudas para la rehabilitación de viviendas y urbanización o reurbanización de espacios públicos o barrios, orientadas a incentivar obras en edificios para mejorar la eficiencia energética cubriendo hasta el 80% del coste según el ahorro conseguido y para fomentar la mejora energética en viviendas individuales que pueden cubrir hasta el 40% del coste.
- Un Real Decreto-Ley que añade nuevas deducciones por rehabilitación de vivienda en el IRPF por valor de 450 millones y una línea de avales ICO de 1.100 millones de euros para incentivar obras de eficiencia energética.